新加坡：越来越多购物中心Reit化
Reit(房地产投资信托）是近年来开始流行的一种房地产投资工具。为了减轻负债、套取现金，房地产业主可以将手头上的办公楼和购物中心等有固定租金收入的房地产，卖给一家公司。 这家公司再将这些办公楼和购物中心，包装成一个Reit，然后通过公开售股计划（IPO）来向市场筹集资金。它们通常都会承诺将每年的绝大部分租金收入，通过派发股息来归还给股东，让股东定期从投资中收到钱。 如果房地产管理得当，租金收入年年上扬，这些Reit的股价也会节节攀升，让股东有机会通过脱售股票来赚钱。 为了向股东负责，Reit的管理机构必须不断提高租金收入，但租金节节攀升的压力也因此而转嫁给租户。 过去三年来，我国已经推出了5个Reit，分别是：2002年7月的嘉茂信托（CapitaMallTrust）、2002年11月的腾飞房产投资基金（A-REIT）、2003年8月的置富产业信托(FortuneREIT)、2004年5月的嘉康信托(CapitaCommercialTrust,CCT)，以及2004年12月的新达信托（SuntecREIT）。 它们一般都给予一年5％的回报率，而且股价都全线上升。例如嘉茂商产的股价就已经由0.96元的发售价攀升至目前的2.03元，涨幅达111％；腾飞的股价也由0.88元的发售价攀升至目前的1.93元，涨幅达119％。目前，本地只有6家购物中心已经房地产投资信托（Reit）化。但是，刚刚宣布的财*预算案，却很可能带动新加坡的Reit化购物中心增加到20家以上、遍布全岛各个角落。 这使到零售商更感焦虑，担心租金成本将进一步加重、日子越来越难过。同时，全岛的主要购物中心可能掌握在少数几个业主手中，形成垄断的局面。 本地女装鞋零售店Charles Keith总经理冯树彬，在听到长堤坊、滨海广场、裕廊坊、世纪城、先得坊等多家购物中心都可能Reit化后，难掩心中的担忧：“当然会担心，因为我们的租金肯定要上。” 目前，这家零售商在新加坡设有13家分店，包括滨海广场、长堤坊、碧山第8站、白沙购物中心、淡滨尼广场、新达购物中心等，每年卖出50万双以上的鞋子。 冯树彬认为，在Reit化购物中心，公司所付的租金“的确比较高，最多可以相差20％。”不过，它们的生意却不见得比其他购物中心的商店来得好。 “为什么还要在这些地方做生意？有时候是没有办法，好的购物中心只有那几间，很难避开。” 仲量联行准董事陈宜芳指出，零售商为了抢占市场，必须以多取胜，要有足够的据点，才能制造效果。这样一来，一些具有战略地点的购物中心，便成了零售商的“兵家必争之地”。 目前，本地只有6座购物中心已经Reit化，但是，市场人士猜测，许多大家熟悉的购物中心，包括：世界城、滨海广场、先得坊、裕廊坊等，也很可能“沦陷”，成为Reit化购物中心，让零售商更加“避无可避”。 据本报了解，今年至少会有两个购物中心Reit要上市，一个是先得坊产业的先得坊、长堤坊等；另外一个则是亚洲购物中心基金的中峇鲁广场、白沙购物中心、世纪广场和职总后港购物坊。 亚洲购物中心基金是由Pricoa房地产投资者（亚洲），前称GRA新加坡，所管理的。它的投资者主要是美国的保诚房地产投资者、本地的职总平价、牙直利GTS，以及一家荷兰退休基金。 因此，许多人相信，牙直利GTS和李金塔联合拥有的裕廊坊，以及职总集团所拥有的东福坊和鲤河广场，最终也会被注入这个Reit中。 原本没兴趣发展商，许多都开始“心动” 由于*府在最近的财*预算案中，取消对房地产转为房地产投资信托为期五年的印花税，因此，许多原本没有兴趣设立Reit的发展商都开始“心动”。 例如：长春产业和新加坡置地就盛传可能设立Reit。它们的世界城、滨海广场和威城，都是很有Reit化潜质的购物中心。 由于这些Reit管理公司也不断通过收购新的购物中心，增加租金收入，市场人士相信，还有更多购物中心可能Reit化。例如：位于史格士路的太平洋大厦（PacificPlaza），最近就推出市场招标，希望新的印花税条例能够吸引有意设立Reit的公司进场收购。